プロパティマネジメント（PM）とは｜仕事内容・年収・キャリアを完全解説

ビルの経営代行業＝プロパティマネジメント

「管理」ではなく「経営」の視点

プロパティマネジメント（PM）の最大の誤解は、それを「ビル管理会社」と混同することです。実際には、PMはオーナーの代理人として、不動産を金融資産として捉え、そのキャッシュフロー最大化と資産価値向上という2つの目標に責任を持ちます。

かつて日本では、オーナーが自ら物件を運営するのが主流でした。しかし、不動産の証券化により、国内外の投資ファンドなど「運営ノウハウを持たない投資家」がオーナーになるケースが増加。彼らのニーズに応える形で、PMという概念が日本に導入されたのです。

PMの2つの究極の使命

• キャッシュフロー最大化：効率的な運営、最適な賃料設定、空室最小化を通じて収益を高める
• 資産価値の向上：戦略的な改修、最適なテナント構成実現により、不動産の市場価値を長期的に上昇させる

この「経営」という視点こそが、プロパティマネジメントの専門性を際立たせています。

仕事内容：「守り」と「攻め」の両輪

守りの業務：安定経営の土台

テナント管理、会計・レポーティング、ビルマネジメント（BM）会社の統括といった、安定した経営基盤を築く業務です。テナント満足度を高め、長期入居を実現することで、安定した収益を確保します。

これらの「守り」の業務を完璧にこなすことは必須要件ですが、ここだけでは差別化にはなりません。

攻めの業務：収益最大化と価値創造

リーシングマネジメント（LM）による戦略的なテナント誘致、バリューアップ提案による改修計画の立案・実行といった、収益性を高める業務です。例えば：

• マーケット分析に基づく最適な賃料水準の設定
• エントランスリニューアルやセットアップオフィス化への投資提案
• 省エネ設備導入によるESG対応で、より高い賃料のテナントを獲得

優れたPMは「守り」を完璧にしながら、「攻め」で付加価値を生み出す人材として評価されます。

AM・BM・LMとの役割区分

不動産経営のエコシステムを理解する

【不動産経営のエコシステムを理解する】

プロパティマネジメント（PM）は、アセットマネジメント（AM）、ビルマネジメント（BM）、リーシングマネジメント（LM）といった関連職種と密接に連携して機能しています。これら4つの職種の違いを正確に理解することが、キャリア選択の第一歩です。

PM（プロパティマネジメント）：ビルのCEO

• 視点：個別物件
• 主な役割：個別ビルの収益・価値最大化を担当。オーナーの経営代行人として、テナント管理から戦略的な投資判断まで、現場レベルで経営を実行
• 例えるなら：ビルの経営者（CEO）

AM（アセットマネジメント）：ファンドマネージャー

• 視点：投資戦略
• 主な役割：ポートフォリオ全体の財務戦略を策定。PMに対して大局的な方針を指示し、達成度を監督。「どの物件を売却するか」「次にどこに投資するか」といったマクロな判断を下す
• 例えるなら：ファンドマネージャー

BM（ビルマネジメント）：設備維持の責任者

• 視点：建物維持
• 主な役割：清掃、警備、設備保守といった物理的な維持管理を実行。PMの指示下で、建物とその設備の日常的な維持を担当
• 例えるなら：設備維持の責任者

LM（リーシングマネジメント）：営業・マーケティング部隊

• 視点：営業・テナント誘致
• 主な役割：テナント誘致に特化。多くの場合、PMに包含される機能だが、大型プロジェクトでは独立した専門部隊として機能することもあり
• 例えるなら：営業・マーケティング部隊

4つの職種の関係性を一目で理解

【PM】は、AMから戦略方針を受け取り、その達成に向けてBMを指揮し、必要に応じてLMと連携しながら、個別物件の収益・価値最大化を実行する。すなわち、不動産経営のエコシステムにおける中心的なハブなのです。

PMが優れた決定を下し、BMが質の高い維持管理を行い、LMが効果的なテナント誘致を実施することで、初めてAMの投資戦略が成功します。逆に言えば、PMがいかに重要であるかが明確になります。

PMのやりがい：価値創造の実感

戦略が形になる手応え

自身が立案したリーシング戦略が実を結び、空室だったビルが満室になったり、バリューアップ提案により賃料が上昇したりするのを目の当たりにできます。街のランドマークを指さし、「あの資産の価値を高めたのは自分だ」と胸を張れる、これがこの仕事ならではの醍醐味です。

複数分野のスキルを同時習得

不動産知識に加え、財務分析、法務、マーケティング、建築知識、交渉術など、ビジネスパーソンとして必要な総合力を飛躍的に高めることができます。

「営業職時代は営業スキルしかなかったが、PMになってから法務知識、会計スキル、建築知識を一気に習得できました。今は自分の市場価値が大幅に上がったと実感しています。」 （PM・32歳・経験5年）

年収・キャリアパスの現実

年代別の平均年収推移

ステージ	年収レンジ	特徴
20代（ジュニアPM）	370〜550万円	「守り」の業務を習得。基礎資格取得で信頼性を証明
30代前半（経験者PM）	500〜800万円	「攻め」のスキル習得。大規模物件を担当し始める
30代後半〜40代（シニアPM）	700〜1,100万円以上	複数物件やチームを統括。戦略的な経営判断を行う

注意：企業タイプ（デベロッパー系/独立系/外資系）、物件規模、実績により大幅に変動します。

年収を上げるための3つの要素

1. 経験の深さ：複数の物件タイプを経験し、多様な課題解決ができる人材へ
2. 資格・スキル：宅建士、ビル経営管理士、CPM®といった資格が評価される
3. 実績の可視化：「この物件で賃料を○%UP させた」「空室率をX%削減した」といった数字で成果を示す

究極のゴール：アセットマネジメント（AM）へのキャリアパス

多くのPMが目指すキャリアの頂点が、AMへの転身です。PMとして培った個別物件の深い実践知（マーケット肌感覚、テナントニーズ、建物課題）は、ポートフォリオ全体の投資判断を下すAMにとって何物にも代えがたい資産となります。PMは、AMになるための理想的なトレーニングの場です。

未経験からの転職戦略

求められる3つのポータブルスキル

不動産業界の経験がなくても、以下のスキルがあれば転職は十分に可能です。

• コミュニケーション能力・交渉力：オーナー、テナント、協力会社など多様なステークホルダーとの関係構築が根幹。相手の意図を汲み取り、利害を調整できる能力
• 問題解決能力：複数の関係者の相反する要望を調整したり、予期せぬトラブルに迅速に対応したりする能力
• 学習意欲：法務、財務、建築など、常に新しい知識を吸収する姿勢。これが成長を左右します

営業職の「交渉力」、企画職の「プロジェクト管理能力」、事務職の「細部への注意」—これらはすべてPMに直結するスキルです。

あると有利な5つの資格

資格名	難易度	キャリアへの影響
宅地建物取引士（宅建士）	中程度	業界スタンダード。契約業務の基礎となり、資格手当支給企業も多い
ビル経営管理士	中程度	オフィスビルPMに最も直結。商業用PM目指す場合に有効
管理業務主任者	中程度	マンション管理に強み。居住用PMを目指す場合に最適
日商簿記検定2級	中程度	財務リテラシー証明。収支報告書作成・分析に直結
認定CPM®（米国）	高	グローバルスタンダード。AMキャリアに大きなアドバンテージ

必須資格はありませんが、これらの取得で「学習意欲」と「基礎知識」を客観的に証明できます。

企業選び・将来性

PM企業の4つのタイプと特徴

企業タイプ	例	特徴・向いている人
デベロッパー系	三菱地所PM、三井不動産BM	安定した経営基盤、大型プロジェクト。じっくり専門性を高めたい人向け
独立系	ザイマックスなど	多様な物件経験、実力主義で成長速い。多角的に学びたい人向け
金融・ファンド系	REIT系PM	投資家（AM）との距離近い、財務視点強い。AMキャリア志向者向け
外資系	CBRE、JLL	グローバルスタンダード、高報酬。英語力活かしたい人向け

将来性：PropTech・ESG・市場成長

PM業界は今、大きな変革期を迎えています。

PropTech（不動産テック）：AIが定型業務（請求管理、問い合わせ対応、会計レポート作成）を自動化。PMは戦略的な仕事に集中できるように進化しています。

ESG投資の拡大：環境・社会・ガバナンスに配慮した不動産ほど、優良テナント獲得と高い賃料が期待でき、売却時も有利になります。PMは「ESG価値を高める経営者」としての役割が求められるようになります。

世界のPM市場は2025年から2032年にかけて年平均7.8%の成長が予測されており、専門的知見を持つプロパティマネージャーへの需要は着実に拡大しています。

まとめ：あなたも街の価値を創造するプロへ

プロパティマネジメントは、単なる職業ではなく、ビルを通じて都市の風景を形作り、街の価値を創造していくプロセスに深く関わる機会です。

年収の成長、複数分野のスキル習得、社会への直接的なインパクト—これらを同時に実現できるのがPMというキャリアです。

未経験からの挑戦も十分に可能です。今後ますます高まるプロフェッショナルへの需要に応える形で、その道は明確に示されています。高い専門性と倫理観を持ち、複雑な課題解決に喜びを感じる人にとって、これほどやりがいに満ちた仕事は他にありません。

その第一歩は、今、ここから始まります。